萬科去年底貨幣資金大增至627億 提高回款率
??“萬科已經30歲瞭，早已放棄速度與規模，當前最重要的是做好轉型。”3月31日，在萬科A2014年業績說明會上被問及是否有計劃重回行業規模第一時，萬科總裁鬱亮再次強調。
這個地產巨無霸在研究瞭全球27個國傢的房地產大周期之後得出結論：未來十年中國的住宅行業總體安全，住宅依然會是萬科最主要的業務；同時，萬科將在拐點到來之前完成轉型。
在鬱亮看來，剛剛出臺的“3·30新政”對市場發展會發揮重要作用，但改變不瞭房地產行業從“黃金時代”進入“白銀時代”的趨勢民間信貸借貸利率多少免費諮詢試算民間信貸借貸怎麼貸款比較會過件。
地價太高，買二手土地去
“如果一手土地價格一直很貴，我們重點就會轉到二手土地市場。”萬科董秘譚華傑在業績說明會上表示。
去年，北京、上海、廣州、深圳等14個主要城市的土地市場量縮價漲。2014年下半年，上述主要城市的住宅(含商住)土地供應、成交面積同比大幅萎縮，降幅分別為40.0%和45.1%。但成交下滑的同時土地出讓底價繼續攀升，四季度上述城市的平均土地出讓底價相比上年同期增長71.9%。
由於企業普遍加大瞭在核心城市的佈局，部分熱點城市的土地競拍依然激烈，成交地價不斷創出新高。
在此背景下，萬科減少瞭拿地規模。2014年，萬科累計新增加41個項目，按權益計算的占地面積約隻有206萬平方米，對應的規劃建築面積約591萬平方米。
譚華傑表示，過去土地價格非常高，未來政府對土地供給是收縮態度。但別忘瞭除瞭政府供地之外，市場還有大量已經出讓的土地。相信土地流轉市場會變得越來越市場化、開放，資金、信用狀況好的企業未來會有機會。
而萬科在謹慎的投資策略和較高的回款率之下，財務狀況達到近十年來的最佳水平。
2014年，萬科實現經營性現金流凈額417.2億元，年底貨幣資金上升至627.2億元，較2014年年初大幅增長41.36%，遠遠超過短期借款和一年內到期的有息負債228.3億元。凈負債率僅為5.4%，為2006年以來最低水平。
鬱亮對包括《第一財經日報》在內的媒體表示，去年萬科設立瞭2000億元的回款目標，其實壓力挺大的。因為前面9個月的金融政策都非常嚴格，到第四季度才有所放松。今年，萬科還會提高回款率。
“一不小心錢多瞭一點，錢多就是任性一點。”鬱亮不失幽默地說，手持大量現金的一個原因在於尋求更多投資機會。白銀時代，不少企業、發展商可能並不想再做下去瞭，這個時候萬科有錢就有很多投資機會。一手市場現在看起來地價沒有下來的跡象，但是二手的土地機會還是蠻多的。
從萬科的判斷中不難看出，2015年房地產行業的並購將會越來越多。
德信資本董事長陳義楓曾表示，過去一年中，企業的日子比較難過，除瞭個別龍頭企業外，大部分的中小企業的現金都比較緊張。這種困難的局面將會在今年二、三季度達到頂端。在這個過程中，就會產生並購的機會，比如某個項目沒有錢開發的時候，就會出現項目整體轉讓的機會；企業陷入流動性困境時，就會出現企業並購的機會等。
萬科物業要單飛？
轉型成為萬科未來十年的關鍵詞，圍繞著“城市配套服務商”，萬科將嘗試各類新業務。
新業務的主要方向為消費地產、產業地產以及地產延伸業務。消費地產包括新型商用中心、社區商業、度假物業、出租公寓，產業地產包括創業產業園、物流地產，延伸業務包括物業服務市場化、健康(養老)服務、裝修與智能傢居、建築產業化等。
萬科將在未來十年重構其商業模式，人們或許將看到萬科傢、萬科驛、萬科派、萬科雲、萬科廣場、萬科裡、萬科塾等一系列“萬科X”產品。
值得關註的是，萬臺中機車借款~臺南機車借款~機車借款利息科自有體系內的物業將會加入到整個市場競爭中去。
“我們的物業服務會走出萬科自有項目，會市場化。而且它的潛力非常大，我們物業服務目前在全國市場占有率僅僅0.6%，從美國經驗來看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定數量級提升空間。”譚華傑透露。
財報顯示，截至2014年底，萬科物業服務合同管理面積1億平方米。這相當於彩生活規模的一半，而彩生活是目前國內最大的社區服務商。
除瞭萬科之外，包括中海地產、招商地產等在內的龍頭開發商也對社區市場虎視眈眈。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-01/08455988833376667481208.shtml
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